ご案内
宅地造成された土地でも、市街化調整区域内にある場合は建物が建てられません。
所管の役所の都市計画課で調査してください。
建物が建てられるのは、地目が宅地、山林、原野の場合であり、田、畑、牧場であれば建物を建てることはできません。
現況として、その土地がたとえ原野であったとしても、宅地とみなされる場合があるため、それと偽っていただの原野を売りつけようとされることがあります。
現地を確認するだけでなく、登記簿で地目を確認し、宅地であるかどうかを確かめることが必要です。
甲社が分譲している土地でも、登記簿上乙が所有者となっている場合があります。
このような形をとっているとき、次の三つのケースが考えられます。
分譲地の売買の場合は、甲社と乙の間に売買契約が結ばれていても、登録免許税や不動産取得税の二重払いを避けるために、乙→甲社→丙（買主）の順で所有権移転登記をせずに、乙→丙という中間省略登記の方法をとるケースが多くみられます。
証の提示を求めてください。
それらの書類の提示がない場合は、登記簿上の所有者に契約関係の確認をすべきです。
宅地の分譲は、私道を含めて売買されるのが普通です。
私道部分の位置、面積の確認とともに、分譲地がどのように道路に接しているか、私道が道路位置指定を受けているかを確認する必要があります。
都市計画法は、都市計画区域内で一定面積以上の宅地を造成するときに、開発許可を受けることが必要であるとしています。
開発許可を受けていない場合は、建築確認が受けられない恐れがありますので、分譲会社に確認する必要があります。
宅地造成等規制法は、傾斜地などの工事規制区域内の宅地造成工事には知事の許可が必要であるとし、かつ、工事完了時に地盤の安全面などが技術的水準に適合しているかどうかについて知事の検査を受けなければならないとしています。
検査に合格していない場合は、建物が建てられません。
合格すると検査済証が交付されますので、分譲会社にその提示を求めてください。
電気、ガス、水道の設備が完全か、分譲地全体で建築制限などの協定がなされていないかなどを確認する必要もあります。
契約までに分筆登記が行われていない場合は、契約書に土地測量図を添付してもらい、面積、境界を明確にしておきましょう。
土地所有者が借地権の譲渡について承諾しないときは、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得て、借地権を適法に譲り受けることができます。
悪質な業者は、建築基準法に違反していることを承知のうえで、正規の建築確認を提出せずに建物を建てて分譲することがあります。
このような建売住宅を購入すると、建蔽率に合致するように取壊しを命じられたり、隣家との間でトラブルが発生したりすることがあります。
こうしたことを避けるためにも、建築確認を得ているかどうか、建築竣工届が提出されているかどうかを、業者や市町村役所（建築課）に確認する必要があります。
建売住宅に雨漏り、壁のひび割れなどの暇祇が生じ、建て直さなければ居住できない場合には、売買契約を解除して代金の返還を請求できます。
修繕すれば居住できるときでも、修繕費用を損害賠償として売主に請求できます。
この場合の売主の責任を暇価担保責任と言います。
宅建業者が売主の場合、責任を負う期間は、宅建業法上、建物引渡しから最低２年間と定められており、これに反する特約は無効とされています(宅地建物取引業法40条)。
広告などに「保証期間築後５年」とあれば、売主が暇疲担保責任を築後５年間負うという意味ですから、契約書に保証期間について同様の定めがあるかどうかを確認してください。
雨漏りの修繕費用は売主に請求できる新築分譲マンションを購入する際には、区分所有者の権利および義務の内容を十分に理解することが重要です。
マンションの契約書には、専有部分、法定共用部分、規約共用部分など、マンションに特有な用語がいろいろ用いられます。
まず、これらの用語の意味を理解してください。
マンションの売買契約を締結する際には、不動産売買一般に共通するチェック事項のほかに、以下のような点を確認する必要があります。
マンションの屋上や外壁に特定企業の広告塔や広告板が設置され、する敷地を専用の庭にすることがあります。
このように、本来は共用部分や共有部分に当たる部分の専用使用権を、特定の区分所有者や第三者に認める条項が、契約書に記載されることがあります。
このような契約条項は判例上有効とされています。
契約の際には、この専用使用権の承認条項があるかどうかを調べてください。
ある場合には、設定する理由、対価の帰属、その権利がおよぶ範囲などについて、売主である業者から十分説明してもらい、納得したうえで契約を結ぶ必要があります。
敷地利用権が借地権の場合は、定期借地権かどうかなど、賃貸借契約の内容を確認する必要があります。
規約共用部分はその旨の登記をしないと第三者に対抗できませんので、登記がなされているかどうかを確認してください。
そのほか、借家人がいるか、いる場合は立ち退かせることが可能か、抵当権はついていないか、管理費などの滞納がないかどうかについても確認すべきです。
マンションには専有部分、法定共用部分、規約共用部分などがありますので、登記はかなり複雑です。
登記簿には、まず一棟の建物の表題部にマンション全体の所在、構造、各階の床面積などが表示されており、次に専有部分の建物の表題部に家屋番号、建物の番号、種類、構造、床面積、敷地権の種類および割合が表示されています。
法定共用部分は独立して登記されません。
管理人室などの規約共用部分は、まず専有部分としての登記をし、次に表題部に規約共用部分である旨を記載して所有者の表示を朱抹することになっています。
マンションにおいて権利義務の内容を定める基準となるのは、専有部分が全体に対して占める割合ですので、それを床面積の割合によって確認することが重要です。
敷地の範囲、敷地利用権が所有権か借地権か、権利がおよぶ割合はどの範囲かといった点を確認してください。
中古マンションの場合、すでに居住している人がいますので、周辺の物的環境や人的環境については、業者や売主の説明だけではなく、マンションの居住者に当たって調査してください。
建築工事完了前の建物や宅地造成完了前の土地などの未完成物件、いわゆる青田売り物件の購入はリスクを伴う取引です。
実際にどの未完成物件の場合は、建物や造成地が設計図や造成完成予定図どおりに完成していなかったり、引渡し日が大幅に遅れたり、あるいは業者が倒産してしまうなどという問題が生じたりします。
建物の場合は、屋根がふかれ、荒壁が塗保存登記や買主への所有権移転登記、は所有権移転請求権の仮登記を行うことができません。
造成地の場合は、通常、造成完了後に分筆登記が行われてはじめて所有権移転登記が行われます。
業者が建築確認を受けただけで、まだ工事に着手していない段階、あるいは工事には着手しているが完成までには間がある段階で、建物を分譲売買することはよく行われています。
この場合、建物が設計図どおりに完成しなかったり、入居予定日に入居できなかったりすることがあります。
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